南方農(nóng)村報訊(記者 葉香玲 實習生 朱珈億) 7月23日上午，廣東珠海市金灣區(qū)三灶鎮(zhèn)魚林村石基村小組。一場暴雨后，渾濁的雨水順著一片荒草叢生的土地匯成一條小溪，流向村外。而按照5年前石基村與開發(fā)商簽訂的一份村企合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，這片200余畝的集體土地上，現(xiàn)在本應樓房林立。
如今，由于遲遲未能動工，在許多村民眼中，這塊地已然成了“雞肋”，人們住進樓房的夢想也逐漸遙遠。南方農(nóng)村報記者發(fā)現(xiàn)，在當?shù)�，像石基村這樣，通過“以地換房”的村企合作開發(fā)模式讓農(nóng)民“上樓”的案例并不鮮見。然而，受制于土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換困難等原因，這條路走起來并不順暢。
多數(shù)村民同意合建石基村曾是一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)村，有120余戶，460余人。因珠海機場和珠海航空產(chǎn)業(yè)園在附近修建，石基村土地近年被大量征收。2005年，石基村對集體資產(chǎn)進行了股份制改革，成立了股份合作社。
雖然村民近3年來每人每年可以領取上千元分紅，但是大多數(shù)人仍以務農(nóng)或者在工廠打工為生，收入并不高，仍有超過一半村民住在破舊的老房子中。對于大多數(shù)村民來說，建一棟房屋數(shù)十萬元的花費是一個很大的數(shù)目。在這種情況下，引進企業(yè)合作建房的思路一經(jīng)提出，便得到了很多村民的響應。
石基村小組組長吳金球告訴南方農(nóng)村報記者，2007年，有關部門有意將石基村規(guī)劃為工業(yè)園生活配套區(qū)。聽說這一消息后，石基村便將200多畝農(nóng)用地進行了平整�！爱敃r有很多房地產(chǎn)開發(fā)商找過來，要和村里簽合同建房子�！眳墙鹎蛘f，村干部還前往深圳等地參觀學習村企合作建房的經(jīng)驗，認為這種模式是可行的。
時任石基村小組副組長吳美榮提到，在與開發(fā)商簽訂合作建房合同前，村里至少召開了20次村民大會商討，“有96%的村民表示同意�！�
村里出地房企出錢2008年3月29日，石基村與珠海市星晴投資有限公司(以下簡稱“星晴公司”)簽訂了《合作開發(fā)生活用地合同》。根據(jù)合同，雙方合作開發(fā)的土地為石基村集體土地，面積232.5畝。石基村提供土地，星晴公司負責全部開發(fā)資金，并按照社會主義新農(nóng)村樣板村模式進行建設。雙方為該項目共同成立一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，以該公司的名義興建、銷售及辦理房產(chǎn)證等。
合同中約定，星晴公司將為石基村村民修建建筑面積4萬平方米的住宅，余下土地及所建物業(yè)產(chǎn)權歸星晴公司所有。合同明確，石基村在收到星晴公司預交的400萬元填土及青苗補償費用后，須在合同簽訂一年內(nèi)辦好用地手續(xù)，并取得政府關于農(nóng)村生活用地開發(fā)、社會主義新農(nóng)村建設試點的有關優(yōu)惠政策。
吳金球提供的開發(fā)規(guī)劃圖顯示，新的石基村是一個由9棟11層高樓房組成的小區(qū)，部分樓房帶有商鋪，小區(qū)有文化廣場、健身廣場及綠化帶等配套設施。
自從合同簽訂后，許多石基村民便開始焦急等待新村的落成。不過，也有些村民對這種開發(fā)模式不抱希望。一位村民告訴南方農(nóng)村報記者，根據(jù)2007年12月30日發(fā)布的國務院辦公廳《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》，任何單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設用地，“法律明文規(guī)定不能這樣搞，村里不可能辦得到用地手續(xù)�！�
開發(fā)商投資逾千萬石基村新村建設之路最終被卡在了農(nóng)地轉(zhuǎn)用關上。
吳金球和吳美榮均向記者表示，簽訂合同后，村小組干部曾到三灶鎮(zhèn)政府說明情況，當時鎮(zhèn)政府也對此表示支持。2009年8月，石基村向鎮(zhèn)政府提交了《關于以合作建房模式開發(fā)利用村集體生活用地的請示》。其中提到，(這種模式讓)村民不用出錢就可以分得新房，“懇切希望鎮(zhèn)政府視我村實際情況，向上級政府及有關部門反映，爭取有利的政策或辦法，推動我村合作建房項目更好更快發(fā)展。”
不過，這一請示并未獲得批準。三灶鎮(zhèn)政府回復稱：“農(nóng)村集體資產(chǎn)的開發(fā)利用必須依照相關法律法規(guī)處理，鑒于目前政策，建設暫緩開發(fā)�！�
由于遲遲等不到村里辦好用地手續(xù)，2010年，星晴公司將與石基村合作建房項目轉(zhuǎn)讓給了另一開發(fā)商。
為盡快落實用地手續(xù)，2010年8月，石基村向珠海市國土資源局金灣區(qū)分局遞交了《關于辦理集體宅基地建設用地手續(xù)的請示》。得到的回復是：“由于用地涉及未利用地及農(nóng)用地，按規(guī)定需完善未利用地轉(zhuǎn)建設用地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設用地審批手續(xù)，方可辦理相關用地手續(xù)�！�
2011年3月，新的開發(fā)商在石基村靠近陽光咀隧道旁的空地上打樁建房。一個月后，工程便停止施工。開發(fā)商方面的項目負責人告訴南方農(nóng)村報記者，叫停項目的是三灶鎮(zhèn)政府，理由是開發(fā)地塊沒有辦理用地手續(xù)。“我們前期投入已經(jīng)超過一千萬元�！痹撠撠熑吮硎�。
2012年6月，珠海市集中開展清理違法建筑、違法用地專項整治行動。同年11月，金灣區(qū)下發(fā)了《整治違法建筑、違法用地專項行動實施方案》，要求對違法占用國有土地、集體土地公用地進行建設的違法建筑予以堅決拆除。
南方農(nóng)村報記者在石基村看到，擬合作開發(fā)的土地如今長滿了雜草，其中散落著小塊菜地。一塊面積數(shù)十畝的空地上打滿了參差不齊的水泥樁，數(shù)十立方的沙子堆放在路旁。當?shù)匾淮迕裾f，開發(fā)前，這些土地大部分是果園和水稻田，后因村企合作開發(fā)受阻荒蕪至今。
去年，石基村決定將上述閑置土地用作村民今后建房的預留地，集體一次性收取租金作為規(guī)劃配套費。如今，這些預留地已經(jīng)分配到村民手中。
村民吳庭光如今仍住在幾十年前建的老房子里。談到村企合作開發(fā)建房，他嘆了口氣，“看來想住進洋房是不可能了�！�
■編后雙贏為何變雙輸？
石基村引入商業(yè)資本建設新村之事目前已入雙輸困局。一方面，由于土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換希望渺茫，開發(fā)商千余萬投資有可能打水漂；另一方面，村集體花錢平整土地準備待價而沽，不料卻白白撂在那里荒了5年。
問題的癥結(jié)似乎在土地政策不能“網(wǎng)開一面”，而實際上，石基村所面臨的正是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)村莊向城市社區(qū)轉(zhuǎn)化過程中一種帶有普遍意義的路徑迷失。伴隨著城鎮(zhèn)化的推進，許多希望改善居住條件的農(nóng)民苦于囊中羞澀。一些開發(fā)商則瞅準商機，以負擔全部開發(fā)資金為條件，換取農(nóng)民手中的土地資源。這看起來是一個雙贏的局面——開發(fā)商避開了通過“招拍掛”從政府手里拿地的高額成本，農(nóng)民則可以不花一分錢住上新房。殊不知，這其中亦潛藏著巨大的交易風險，不但可能引發(fā)大量小產(chǎn)權房的出現(xiàn)，用地手續(xù)更是一道難以逾越的天塹。而無論是開發(fā)商，還是一些村集體，對于這種風險，事先并非全然不知。正是投機和僥幸心理作祟，以及之前某些“成功”樣本的示范，才讓他們決定大膽一試。
無論是政府、開發(fā)商，還是農(nóng)民，對于城鎮(zhèn)化建設，都不能操之過急，更不能逾越土地管理法規(guī)的紅線。fuzhuangqiye.net.cn
